Αγοράζεις σπίτι; Έλεγξε αυτά πρώτα. Τι ελέγχεις, με ποιον επαγγελματία, και με ποια σειρά — πλήρης λίστα για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Τσέκαρε όσα ολοκληρώνεις· η πρόοδος αποθηκεύεται στη συσκευή σου.
P
PropScan Pro
Οδηγός Αγοραστή Ακινήτου · Λίστα Ελέγχων
Οι Επαγγελματίες
Φάση 1 — Νομικός έλεγχος — πριν δεσμευτείς (Δικηγόρος)
Φάση 1 · Δικηγόρος
Νομικός έλεγχος — πριν δεσμευτείς 0/5
Πριν δώσεις οποιαδήποτε προκαταβολή ή υπογράψεις ιδιωτικό συμφωνητικό. Ο δικηγόρος ελέγχει στο Κτηματολογικό Γραφείο ότι το ακίνητο είναι «καθαρό».
Έλεγχος τίτλων 20ετίας Αλυσίδα τίτλων στο Κτηματολογικό Γραφείο/Υποθηκοφυλακείο — ο πωλητής είναι πραγματικά κύριος. Έλεγχος βαρών Υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, δουλείες. Ό,τι βάρος υπάρχει πρέπει να εξαλειφθεί πριν ή κατά το συμβόλαιο. Αν προέρχεται από κληρονομιά: μεταγεγραμμένη αποδοχή Χωρίς μεταγεγραμμένη αποδοχή κληρονομιάς ο πωλητής δεν μπορεί να μεταβιβάσει. Κτηματολογικό φύλλο & απόσπασμα διαγράμματος Σωστό εμβαδό και όρια, χωρίς εκκρεμείς ενστάσεις ή «άγνωστο ιδιοκτήτη». Προκαταβολή ΜΟΝΟ μετά το πράσινο φως του δικηγόρου Και πάντα με γραπτό συμφωνητικό που προβλέπει επιστροφή αν «σκαλώσει» ο έλεγχος.
Φάση 2 — Τεχνικός & πολεοδομικός έλεγχος (Μηχανικός)
Φάση 2 · Μηχανικός
Τεχνικός & πολεοδομικός έλεγχος 0/10
Ο μηχανικός ελέγχει ότι αυτό που αγοράζεις είναι νόμιμο ΚΑΙ γερό. Η βεβαίωση μη αυθαιρεσιών είναι ούτως ή άλλως υποχρεωτική για το συμβόλαιο — ο τεχνικός έλεγχος είναι η δική σου ασφάλεια.
Βεβαίωση μηχανικού Ν.4495/2017 (μη αυθαιρεσιών) Υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση. Αν υπάρχουν αυθαίρετα, πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν. Σύγκριση: οικοδομική άδεια ↔ κατόψεις ↔ πραγματικότητα Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, «δωμάτια» σε υπόγεια/σοφίτες, υπερβάσεις δόμησης. Αν υπάρχει τακτοποίηση: εξοφλημένο πρόστιμο + περαίωση Τακτοποίηση «σε εξέλιξη» με άληκτες δόσεις = εκκρεμότητα που κληρονομείς. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας Απαιτείται για τη μεταβίβαση — τη συντάσσει μηχανικός. ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) σε ισχύ Η ενεργειακή κλάση επηρεάζει και το κόστος λειτουργίας και τη μελλοντική αξία. Στατική εικόνα Έτος κατασκευής vs αντισεισμικοί κανονισμοί (ορόσημα 1985/2000), ρωγμές, οξειδώσεις οπλισμού σε pilotis/μπαλκόνια. Υγρασίες Ταράτσα/στέγη, μπάνια, τοίχοι πίσω από έπιπλα, υπόγεια. Φρεσκοβαμμένο σημείο = ερωτηματικό. Ηλεκτρολογική εγκατάσταση ΥΔΕ σε ισχύ (πότε έγινε ο τελευταίος επανέλεγχος), ηλικία πίνακα, ρελέ διαφυγής (ΔΔΡ), επάρκεια παροχής. Υδραυλικά & θέρμανση Ηλικία σωληνώσεων, λέβητας/αντλία θερμότητας, αυτόνομη ή κεντρική, κατάσταση σώματος/ενδοδαπέδιας. Κουφώματα, μονώσεις & κοινόχρηστα Ασανσέρ (συντήρηση/πιστοποίηση), πρόσοψη, στεγανότητα ταράτσας, τυχόν χρέη πολυκατοικίας.
Φάση 3 — Συμβόλαιο & μεταγραφή (Συμβολαιογράφος)
Φάση 3 · Συμβολαιογράφος
Συμβόλαιο & μεταγραφή 0/5
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο και ελέγχει τα δικαιολογητικά του πωλητή. Το συμβόλαιο ολοκληρώνεται ΜΟΝΟ με την καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο.
Δικαιολογητικά πωλητή Φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική (όπου απαιτείται), πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ 5ετίας, βεβαίωση ΤΑΠ από τον δήμο. Κανονισμός πολυκατοικίας Ποσοστά συνιδιοκτησίας, επιτρεπόμενες χρήσεις, τυχόν απαγορεύσεις (π.χ. επαγγελματική στέγη, βραχυχρόνια μίσθωση). Αν είναι μισθωμένο: μισθωτήριο & καθεστώς Η μίσθωση σε ισχύ σε δεσμεύει ως νέο ιδιοκτήτη — δες διάρκεια, μίσθωμα, εγγύηση. Δήλωση ΦΜΑ (3,09%) πριν την υπογραφή Ή απαλλαγή α΄ κατοικίας αν πληρούνται οι προϋποθέσεις — τη χειρίζεται συμβολαιογράφος/λογιστής. Καταχώριση συμβολαίου στο Κτηματολόγιο Χωρίς μεταγραφή/καταχώριση ΔΕΝ έχεις αποκτήσει κυριότητα — είναι το τελευταίο και κρισιμότερο βήμα.
Φάση 4 — Οικονομικός σχεδιασμός (Λογιστής / Τράπεζα)
Φάση 4 · Λογιστής / Τράπεζα
Οικονομικός σχεδιασμός 0/4
Το τίμημα δεν είναι το τελικό κόστος — υπολόγισε συνολικά έξοδα κτήσης ~8-10% επιπλέον, και βεβαιώσου ότι καλύπτεσαι φορολογικά.
Συνολικό κόστος κτήσης ΦΜΑ 3,09% + συμβολαιογράφος ~1,2% + δικηγόρος + μεσιτικά + κτηματολόγιο. Υπολόγισέ το με τον calculator «Κόστος Αγοράς». Πόθεν έσχες Καλύπτουν τα δηλωμένα εισοδήματα/αποταμιεύσεις το τίμημα ΚΑΙ τα έξοδα; Ρώτα λογιστή ΠΡΙΝ το συμβόλαιο. Αν χρειάζεται δάνειο: προέγκριση πριν την προσφορά Η τράπεζα κάνει δική της νομική + τεχνική εκτίμηση. Δες τη δόση στον Mortgage calculator. Έλεγχος τιμής vs αγοράς Σύγκρινε €/τ.μ. με πραγματικές αγγελίες της περιοχής — τρέξε το ακίνητο στο PropScan.
Σήματα Κινδύνου
Σταμάτα και ψάξε το — 5 σήματα κινδύνου 1. Ο πωλητής πιέζει για προκαταβολή «τώρα, πριν το πάρει άλλος» — πριν προλάβεις να κάνεις ελέγχους. 2. «Θα το τακτοποιήσουμε μετά το συμβόλαιο» — τα αυθαίρετα τακτοποιούνται ΠΡΙΝ, αλλιώς δεν γίνεται μεταβίβαση. 3. Τιμή αισθητά κάτω από την αγορά χωρίς προφανή λόγο — σχεδόν πάντα υπάρχει λόγος. 4. Ασυμφωνία εμβαδού μεταξύ αγγελίας, συμβολαίου και κτηματολογίου. 5. Άρνηση να δοθούν έγγραφα (άδεια, κατόψεις, ΠΕΑ) «πριν κλείσουμε». Τα εργαλεία για τη Φάση 4 Σημείωση: Ο οδηγός αποτελεί γενική ενημέρωση για τη διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα και ΔΕΝ υποκαθιστά νομική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή. Για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση απευθυνθείτε σε δικηγόρο, μηχανικό, συμβολαιογράφο και λογιστή.